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关于房地产市场宏观调控的对话

发布时间:2020-07-03 18:06:10 编辑:笔名

关于房地产市场宏观调控的对话

——访建设部总经济师兼房地产业司司长谢家瑾

房地产业的宏观调控并不是要“打压房价”,政府不希望房价出现大起大落

:目前,房地产业的宏观调控在整个经济工作中几乎成为最重要的环节,但

有人质疑政府出手调控房价的必要性,您对此有何看法?

谢家瑾:房地产市场的问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,更是政治问题。

去年以来,一些地区房地产投资增幅偏快、房价上涨过高。在房价上涨比较快的

地方,伴随着商品房结构的不合理,中低价位、中小户型房屋严重供不应求。房价上

涨与投机性购房相互推动:房价上涨带来了大家对房价不断上涨的期望值,投机和投

资的人更多地进入,又进一步造成房地产的供不应求和房价的进一步攀升。这些问题

带来了生产资料的价格上涨,涉及到普通居民居住权益的保障,既影响国民经济的健

康发展,也涉及到社会的稳定。

一些国家和地区出现过的情况值得我们思考:房价大涨后出现大跌,使得买房亾

的资产缩水,银行坏账上升。这些问题在我国虽然还未出现,但中央政府未雨绸缪,

从保证国民经济健康发展出发,从保障普通居民居住权益出发,从稳定社会和防范金

融风险出发,对房地产市场进行调控。

:有人提出,房地产的宏观调控是“上海生病,全国吃药”,对房地产刚刚

起步的城市以及开发商不公平。您认为是否存在“一刀切”的问题?

谢家瑾:这次调控特别注意了不搞“一刀切”,采取了有保有压的政策。“保”

的是普通居民的改善性住房需求:除了对居民自住普通商品房的优惠政策一点未动外,

要求地方政府高度重视普通住宅的供应,尽快落实当地中低价位的普通商品房供应,

增加这部分住房的土地供应。“压”体现在:通过采取调整税收等一系列政策,遏制

投机性需求,抑制投资性需求,控制拆迁带来的被动性需求。

:很多城市的房价上涨是经济发展了、人们收入水平和生活水平提高了而导

致的,也就是说,是需求带动的。那么,用行政手段来压房价能压下去吗?

谢家瑾:有些媒体说一些地方出现了房价暴跌,但也有媒体说中央要在短期内打

压房价的目标难以实现,等等。这样理解房地产市场的宏观调控是片面的。中央什么

时候、在那个文件说要“打压房价”?国办转发的七部委通知提的非常明确,是“稳

定房价”,可以把这个通知的精神概括为三个“基本”:供求基本平衡,结构基本合

理,价格基本稳定。

政府不希望房价出现大起大落的情况。房价的大落对老百姓没有好处,现在大部

分家庭都拥有自己的房产,房价大落,许多家庭就会出现负资产,对社会稳定没有好

处,特别对金融安全带来威胁。

目前房价大跌的条件也不存在,从成本的角度看:土地出让金不能少,少了基础

设施配套做不了;拆迁补偿费用也不能降;建筑材料价格成本也居高不下。从构成因

素分析,有一部分是不可能下来的。

结构的不合理,中低价位商品房的比重太低,是平均房价过高的一个重要原因。

调整结构,增加中低价位和普通商品房的供给是这次调控的重点。

对房地产的宏观调控,经济手段和行政手段都要用:这次调控在抑制投机上用的

是经济手段,而在增加适合中低收入家庭购买的住房方面,采取的是行政手段,对地

方政府提出了具体要求。这体现了中央政府稳定房价、保障居民居住权益的决心。

投机性购房需求的下降,是这次调控的主要目标

:一些媒体报道,在通知下发后,上海、南京等一些城市出现了大量“二手

房”恐慌性抛售,您认为这种现象正常吗?会不会引起房价雪崩式下降?

谢家瑾:从需求情况看,房价雪崩式下降在全国范围不大可能出现,但非正常上

涨的势头会得到遏制。

:对消费者来说,有些人担心买房成本更高了,也有些人在等待房价进一步

回落而持币待购,这些情况的出现会不会导致住房消费降温?

谢家瑾:这次出台的政策的确增加了投机的成本,但不会影响普通居民购买自住

的普通商品房。

持币待购可以理解,但是我认为,现在一些不实信息和报道也助长了观望心态。

比如,一些媒体说上海房价每平方米降了3000块钱,这是不了解情况造成的。我

们应该鼓励居民到已经开通的房地产市场信息系统上去查阅相关的房价信息。

炒房的泡沫挤走后,市场会趋于平稳,改善型住房需求也会更理性。而投机性购

房需求的下降,是这次调控的主要目标,也是中央政府乐于看到的。

:据我所知,你们到各地进行了大量调查研究,通过调研发现了那些值得注

意的新情况新问题?

谢家瑾:人们最关注稳定房价的目标能否按预期实现,这取决于地方政府对供应

量的调节和对结构的调整。我们发现,大部分地方政府高度重视,但也有少数地方政

府没有认识到这个问题的重要性,甚至于仍然为了财政收入在高价拍卖土地。少数城

市贯彻通知还不到位,有的城市尽管房价涨得相当快,投机性购房的比例很大,在全

国都排得上号,但市政府没有开会研究分析过本地房地产市场情况,还是拍脑袋说自

己没问题。

:这次调控提出,一方面要放慢房地产开发投资的节奏,一方面又要稳定房

价,这两个目标相互不矛盾吗?

谢家瑾:这次中央提出的宏观调控不是一刀切,每个城市根据自己的情况因地制

宜,如果不是因为投机性需求过多而供求矛盾仍然比较大,就要调整相应的政策。最

近国土资源部门对8个省增加了土地供应,重点是经济适用房和普通商品房用地。如

果本身供求矛盾就大,又在短期内供应下降多,即使投机性购房控制住了,在稳定房

价方面还是达不到调控的目的。

要改善信息发布工作,为消费者提供更好的消费环境

:现在一些媒体喜欢引用一个城市的平均价格来讨论房地产价格的涨与跌,

但是,出售房屋的结构会对平均价格产生很大影响,多算几套高档房,价格就显示出

上涨快,而多加几套经济适用房,价格又降下来。这既给一些地方政府留下了玩弄数

字游戏的空间,也对消费者产生误导作用。怎样解决这个问题?

谢家瑾:各地要通过加强房地产市场信息系统的建设发挥信息的主导作用,实现

对房地产市场的监控。目前我们的信息发布还没有到位,韩国在房地产市场价格上涨

很快时,市场信息是周报,我们还是月报,最近建设部要求改成旬报。只有知道真实

的情况,消费者才不会产生恐慌,才能正确调整预期。这也有助于消除舆论的浮躁现

象,有利于房地产主管部门及时准确地与媒体沟通信息,客观反映当地房地产市场变

化情况。这些工作对调控房价非常重要。

:能否成功地对房地产市场进行调控,您认为关键是什么?

谢家瑾:关键有三点。

一是供应,特别是结构的改善,政府能不能落实中低价位商品房的供应保障。现

在价格反映的多是平均房价,高档项目多上几个,成交量一大,马上价格就上去。因

此,结构的调整不仅对于保证中低收入家庭的住房需要至关重要,而且对房价整体水

平的稳定也非常重要。

二是需求,投机性住房需求是否能够得到抑制,拆迁造成的被动性住房需求是否

能够得到适当控制。去年,在宏观调控政策的作用下,拆迁量下降了40%,今年1

—4月,一些地方的拆迁量有所抬头。

三是对房地产市场的整顿和监管。这几年部分地区房地产价格的非正常上涨原因

是多方面的,其中之一是,开发商囤积土地,拿到不“开”,“开”而不卖,就赌房

价的上涨。一些中介机构和开发商串通起来哄抬房价,比如花钱雇民工排队,人为制

造楼盘供不应求的假象。应加大对不法开发商和不法中介机构的处罚力度,同时加强

监管。

这几项工作都离不开信息引导:提供真实、及时、充足的信息,改变浮躁,对市

场有正确的预期。此外,还要改进我们的价格统计和分析办法,现在不仅存在大平均

数掩盖结构问题的情况,还有滞后的问题。现在反映出来的价格是开发企业竣工交付

以后填报的,而实际价格形成在预售阶段到竣工交付使用一年多的时间。

:您对稳定房价是否有信心?

谢家瑾:对稳定房价我们是有信心的,原因在于:这次调控的主攻方向是用经济

和法律手段来抑制投机。而投机是导致目前房价上涨过快的一个重要原因。抑制了投

机性和投资性需求,市场节奏就会有所放慢,供求矛盾会有所缓和,稳定房价的目标

就会实现。


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